초기 비용의 구조: 시키킹·레이킹·중개수수료·보험·보증

집을 빌릴 때는 처음에 여러 항목의 돈을 냅니다. 용어가 낯설기 때문에 뜻부터 알아 두면 좋습니다.

• 시키킹(敷金): 집주인에게 맡겨 두는 보증금입니다. 퇴거할 때 수리비를 빼고 남은 금액을 돌려받습니다.
• 레이킹(礼金): 집주인에게 사례로 내는 돈입니다. 돌려받지 못합니다.
• 중개수수료: 집을 소개한 부동산 회사에 내는 돈입니다.
• 화재보험: 화재나 누수 등에 대비하는 보험입니다.
• 보증회사 이용료: 월세 보증을 맡기는 데 드는 비용입니다.
• 첫 달 월세: 입주 전에 미리 내는 월세입니다.

항목은 집마다 다릅니다. 계약 전에 견적서를 받아 하나씩 확인하는 것이 좋습니다.

일본 임대의 초기 비용은 월세 외에 여러 항목이 더해져서, 한국의 전세·월세 보증금 구조에 익숙한 사람은 처음에 당황하기 쉽습니다. 대표적인 항목은 다음과 같습니다.

1. 시키킹(敷金): 월세 미납이나 원상회복 비용을 담보하는 보증금 성격의 돈입니다. 퇴거 때 필요한 비용을 뺀 나머지가 돌아옵니다. 한국의 월세 보증금과 비슷하지만 금액은 월세 몇 개월분 식으로 비교적 작은 경우가 많습니다.
2. 레이킹(礼金): 집주인에게 지급하는 사례금으로 돌려받지 않습니다. 한국에는 없는 관행이고, 지역과 물건에 따라 없는 곳도 있습니다.
3. 중개수수료(仲介手数料): 중개업체에 내는 보수입니다. 법에서 상한이 정해져 있어서, 임대의 경우 의뢰인 양쪽에서 받는 합계가 월세 1개월분(소비세 별도)이 한도입니다. 장기 공실 물건 등에는 특례가 있으므로 국토교통성 안내에서 확인합니다. 다만 상한이므로 업체가 반드시 그만큼 받는 것은 아닙니다.
4. 화재보험(火災保険) 가입료: 입주 시 가입을 요구하는 계약이 많습니다.
5. 보증회사 이용료: 연대보증인 대신 보증회사를 쓸 때 내며, 갱신 때 추가로 드는 경우도 있습니다.
6. 열쇠 교환비, 첫 달 월세와 관리비의 선납분 등.

항목명과 금액은 회사마다 달라서 계약 전에 견적서(初期費用明細)를 받아 항목별 이유를 묻는 것이 좋습니다. 필요 없는 옵션(소독, 24시간 지원 서비스 등)이 붙어 있으면 필수인지 확인하고, 항목 수와 합계를 다른 물건과 비교해 보세요.

초기 비용은 법정 항목과 관행 항목이 뒤섞여 있어 구조를 나눠 볼 필요가 있다. 먼저 중개보수는 택지건물거래업법과 국토교통성 고시가 상한을 정한다. 임대차에서는 임대인과 임차인 양쪽에서 받는 합계가 월세 1개월분(소비세 별도)까지이고(장기 공실 물건 등의 특례는 국토교통성 안내에서 확인), 거주용 건물은 의뢰자의 승낙이 없는 한 각자 그 절반이 원칙이며, 승낙은 중개를 의뢰받을 때까지 얻어야 한다고 해석된다. 그러나 실무상 임차인이 승낙하는 서면이 계약 서류에 들어 있는 일이 많아서, 서명하는 서류가 무엇을 승낙하는지 읽어야 한다.

시키킹은 민법에서 임대차 종료 시 채무를 공제하고 반환하는 것으로 정리되어 있고, 2020년 민법 개정으로 정의와 반환 시점이 명문화되었다. 반면 레이킹은 법적 근거 없이 관행으로 유지되는 것이며, 그 존폐와 금액은 시장 상황에 좌우된다. 최근에는 레이킹과 시키킹이 모두 없는 물건이 늘고, 그 대신 퇴거 시 청소비를 정액으로 정하는 특약이 붙는 경우가 있다. 이 특약이 유효한지는 문언과 사정에 따라 다투어질 수 있다.

또 하나의 논점은 부가 상품이다. 소독, 열쇠 교환, 24시간 지원 등이 사실상 필수로 묶여 있는 경우가 있는데, 임차인이 불필요하다고 판단해도 거절할 수 있는지는 계약 문언과 회사 방침에 달려 있다. 이런 항목은 가격 비교의 대상으로 삼고 명세서로 근거를 묻는 것이 실용적이다.

금액 수준은 물건마다 견적서로, 중개보수 상한과 특례는 국토교통성 안내에서 확인해야 한다. 분쟁이 생기면 지자체의 소비생활센터나 부동산 상담 창구를 활용하는 방법이 있다.