임대 계약 전 과정: 문의부터 열쇠 수령까지

일본에서 집을 빌리는 일에는 정해진 순서가 있습니다. 차례대로 따라가면 어렵지 않습니다.

1. 문의: 마음에 드는 매물을 찾으면 부동산 회사에 연락해 아직 비어 있는지 확인합니다.
2. 내견(内見): 집을 직접 보러 갑니다. 햇빛, 소음, 수납, 창밖 풍경을 살핍니다.
3. 입주 신청: 이름, 직장, 수입 등을 적어 제출합니다.
4. 심사: 집주인과 보증회사가 입주 가능 여부를 확인합니다. 며칠 걸릴 수 있습니다.
5. 계약: 설명을 듣고 서류에 서명한 뒤 초기 비용을 납부합니다.
6. 열쇠 수령: 입주일에 열쇠를 받고 입주합니다.

모르는 용어가 나오면 그 자리에서 물어봅니다. 서명 전에는 얼마든지 질문해도 됩니다.

일본의 임대 계약은 보통 아래 순서로 진행됩니다.

1. 문의: 포털 사이트에서 찾은 물건에 대해 중개업체에 공실 여부를 묻습니다. 인기 물건은 금방 나가므로 같은 물건을 여러 사이트에서 보게 되어도 회사 한 곳을 정해 연락하는 편이 혼선이 적습니다.
2. 내견(内見): 실제 방을 봅니다. 채광, 소음, 수압, 콘센트 위치, 흠집이나 얼룩을 확인하고, 이미 있는 손상은 사진으로 남겨 두면 퇴거 때 도움이 됩니다.
3. 입주 신청: 신청서에 직업, 연 수입, 긴급연락처, 연대보증인 또는 보증회사 이용 여부를 적습니다. 외국인은 재류카드나 여권 사본을 요구받는 일이 많습니다.
4. 입주 심사: 집주인과 보증회사가 심사하며 결과까지 며칠에서 1주일 정도 걸리는 경우가 많습니다. 기간은 회사마다 다릅니다.
5. 중요사항 설명과 계약: 계약 전에 부동산 회사의 담당자(택지건물거래사)가 중요사항 설명을 하고, 이어서 임대차 계약서에 서명합니다. 초기 비용은 계약 전후 지정된 기한까지 입금합니다.
6. 열쇠 수령과 입주: 입주일에 열쇠를 받습니다. 이때 방 상태 확인표가 있으면 꼼꼼히 적어 둡니다.

한국과 비교하면, 큰 보증금을 한꺼번에 맡기는 전세와 달리 일본은 월세가 기본이고 시키킹, 레이킹 등 초기 비용이 따로 붙는 점이 다릅니다. 또 신청서를 낸 뒤에도 심사에서 탈락할 수 있어서, 다른 집을 동시에 확정하지 않는 편이 좋습니다. 필요한 서류는 회사마다 다르므로 처음 문의할 때 목록을 받아 두세요.

일본의 민간 임대차는 민법과 차지차가법이 기본 틀이고, 그 위에 택지건물거래업법이 중개업자의 의무를 정한다. 임차인 입장에서 중요한 것은 계약 체결 전에 택지건물거래사가 서면을 교부하고 설명하는 중요사항 설명이 법으로 요구된다는 점이다. 설명은 대면뿐 아니라 온라인 방식으로 하는 것도 제도상 허용되어 왔으며, 계약서의 전자 교부와 전자서명도 단계적으로 가능해졌다. 다만 실제로 어떤 방식이 쓰이는지는 회사와 물건마다 다르다.

입주 심사는 법적 절차가 아니라 계약 자유의 영역이다. 그래서 심사 기준이 공개되지 않고, 탈락 사유를 설명받지 못하는 일도 흔하다. 외국인이라는 이유만의 거절 문제와 대응은 「보증회사·연대보증인과 외국인 입주 심사」 글에서 자세히 다룬다.

계약서는 국토교통성의 표준계약서를 참고해 만든 것이 많다고 알려져 있다. 표준계약서가 기준이라 해도 특약은 자유롭게 붙을 수 있으므로, 원상회복 특약, 중도해약 예고 기간, 위약금, 갱신 조건을 서명 전에 읽어야 한다. 입주 시 상태 확인표를 작성해 두는 것은 국토교통성 원상회복 가이드라인도 권장하는 방법이다.

최근에는 계약 절차의 전자화, 다국어 계약서 제공, 외국인 입주 상담 창구 확대가 진행되는 것으로 알려져 있다. 전자 계약과 온라인 중요사항 설명을 실제로 쓸 수 있는지는 중개업체에 직접 묻고, 제도 자체는 국토교통성 안내에서 확인한다.