보증회사·연대보증인과 외국인 입주 심사

일본에서 집을 빌릴 때는 보통 「보증」이 필요합니다. 월세를 내지 못할 때 대신 책임지는 사람이나 회사를 뜻합니다.

1. 연대보증인: 가족이나 지인이 보증을 섭니다. 일본에 가족이 없으면 구하기 어려울 수 있습니다.
2. 보증회사: 이용료를 내고 회사에 보증을 맡깁니다. 최근에는 이 방식이 많습니다.

입주 심사에서 자주 확인하는 내용은 다음과 같습니다.

• 재류 자격과 체류 가능 기간
• 근무처와 수입
• 일본어 수준과 긴급 연락처

재류카드, 여권, 재직 증명, 수입 관련 서류를 준비해 두면 좋습니다. 심사에서 탈락해도 다른 물건이나 다른 보증회사를 알아볼 수 있습니다.

임대 계약에서 보증은 월세를 못 낼 때 집주인이 손해를 보지 않게 하는 장치입니다. 일본에서는 두 가지 형태가 일반적입니다.

1. 연대보증인: 친족 등 개인이 임차인과 함께 채무를 부담합니다. 개인이 지는 부담이 크기 때문에 2020년 4월 이후 계약에서는 민법상 보증할 수 있는 금액의 한도(극도액)를 계약서에 정해야 합니다.
2. 보증회사: 임차인이 이용료를 내고 회사가 보증합니다. 월세 미납 시 회사가 집주인에게 먼저 지급하고 나중에 임차인에게 청구합니다. 연대보증인을 세우기 어려운 외국인에게는 사실상 표준이 되어 가고 있다고 알려져 있습니다.

입주 심사에서 자주 확인되는 항목은 아래와 같습니다.

• 재류자격과 재류 기간(남은 기간이 짧으면 불리할 수 있음)
• 직장, 근속 기간, 연 수입(월세 대비 수입 수준)
• 긴급연락처(일본에 사는 사람이 필요한 경우가 많음)
• 일본어 소통 정도, 입주 인원, 입주 목적

준비 서류의 예는 재류카드, 여권, 재직증명서나 내정 통지서, 소득 증빙(급여명세서 등), 학생이라면 재학증명서와 자금 증빙입니다.

한국에서는 임차인이 보증 비용을 내는 경우가 드물어 보증회사 이용료가 낯설 수 있습니다. 보증회사 이용이 필수인 물건이 많고, 갱신 때 갱신료가 드는 경우도 있으니 조건을 확인해 두세요. 외국인 입주를 받는 물건이 한정되므로, 외국인 응대 경험이 있는 중개업체가 도움이 됩니다.

보증 제도는 2020년 시행된 민법 개정으로 큰 변화를 겪었다. 2020년 4월 1일 이후 체결된 계약에서는 개인이 근보증 계약을 맺을 때 극도액을 서면으로 정하지 않으면 무효라는 규율이 도입되어, 연대보증인이 무한정 책임을 지는 구조가 사라졌다. 임대차의 개인 보증인에게 직접 적용되며, 그 이전 계약과 갱신 때의 적용 여부는 공식 안내에서 확인해야 한다. 보증회사 이용은 개정 전부터 늘어 왔고, 개정 이후 더 확산되어 사실상 표준에 가깝다고 알려져 있다.

보증회사의 심사는 회사 자체 기준으로 이루어지고, 임대인의 심사와는 별개다. 그래서 같은 물건에서도 회사가 바뀌면 결과가 달라질 수 있다. 외국인의 경우 재류자격의 종류와 잔여 기간, 소득 안정성, 일본 내 긴급연락처의 유무가 영향을 준다고 여겨지지만, 구체 기준은 공개되지 않는다. 또 보증회사가 월세를 대신 내 준 뒤 임차인에게 구상권을 행사하는 구조라서, 보증회사를 쓴다고 임차인의 채무가 사라지는 것은 아니다.

외국인이라는 이유만의 거절은 사회 문제로 다뤄져 왔고, 국토교통성이 외국인 입주와 관련한 가이드와 지원 사업을 내놓은 바 있다. 한편 집주인 입장에서는 언어와 생활 규칙 전달, 원상회복, 연락 두절이 걱정이라 다국어 계약서와 긴급 대응 서비스가 함께 논의된다. 임차인은 서류 제출 범위가 필요 이상인지 살피고, 개인정보가 어디에 쓰이는지 설명을 요청할 수 있다.

보증회사의 이용료 체계와 심사 조건은 회사마다 다르므로 견적서와 보증회사 안내에서, 외국인 입주 지원 사업은 국토교통성과 지자체 안내에서 확인해야 한다.