집을 사는 흐름 개요

집을 사는 절차는 빌리는 것보다 단계가 많습니다. 큰 순서만 정리하면 다음과 같습니다.

1. 매물을 찾습니다. 부동산 사이트나 중개업체를 이용합니다.
2. 구입 신청서를 냅니다. 희망 가격과 조건을 적습니다.
3. 중요사항 설명을 듣습니다. 집의 조건을 계약 전에 자세히 설명받는 절차입니다.
4. 매매 계약을 합니다. 서류에 서명하고 계약금을 냅니다.
5. 대출이 필요하면 은행에 신청합니다.
6. 잔금을 내고 열쇠를 받습니다.
7. 등기를 합니다. 집의 소유자가 바뀌었다는 사실을 공식 기록에 남기는 절차입니다.

큰 금액이 오가므로 서두르지 말고 이해될 때까지 확인하는 것이 좋습니다.

일본에서 주택을 구입하는 표준적인 흐름은 아래와 같습니다.

1. 물건 탐색: 포털 사이트, 중개업체, 분양 광고로 찾고 내견합니다. 자금 계획과 예산 범위를 먼저 정합니다.
2. 매수 신청(買付証明書): 희망 가격과 조건을 적어 판매자에게 전달합니다. 법적 구속력은 약하지만 협상의 시작입니다.
3. 중요사항 설명: 계약 전에 택지건물거래사가 등기 내용, 법령상 제한, 인프라, 계약 해제 조건 등을 서면으로 설명합니다. 이해가 안 되는 항목은 이 단계에서 확인합니다.
4. 매매 계약: 매매계약서에 서명하고 계약금(수부)을 지급합니다. 대출을 쓸 계획이라면 대출이 나오지 않았을 때 계약을 해제할 수 있는 조항(대출 특약)이 있는지 확인하세요.
5. 대출 본심사와 금전소비대차 계약: 금융기관에서 본심사를 받고 계약합니다.
6. 결제와 인도: 잔금을 지급하고 열쇠를 받습니다. 같은 날 등기 신청을 합니다.
7. 등기: 소유권 이전 등기와 저당권 설정 등기를 하며, 보통 사법서사가 대행합니다.

한국과 비교하면 전세로 보증금을 맡기는 거래와 달리 소유권을 이전받는 거래입니다. 계약 후에는 자유롭게 해제하기 어려우므로 설명 서류를 꼼꼼히 읽어야 합니다. 절차 이름과 기한은 물건과 업체마다 다르므로, 담당자에게 일정표를 받아 두세요.

주택 매매는 민법상 매매 계약이며, 택지건물거래업법이 중개업자에게 중요사항 설명(35조)과 계약 후 서면 교부(37조)를 의무로 부과한다. 중요사항 설명 서류에는 등기부상의 권리 관계, 도시계획법·건축기준법상의 제한, 인프라 정비 상황, 계약 해제와 위약금, 대출 알선 내용 등이 들어간다. 이 설명은 계약 결정 전에 조건을 확인할 수 있게 하는 제도다.

일본의 부동산 거래에서는 등기의 대항력이 핵심이다. 소유권 이전은 당사자의 의사표시로 생기지만 제3자에게 주장하려면 등기가 필요하므로, 결제일에 사법서사가 등기부를 확인하고 이전과 저당권 설정을 동시에 신청하는 것이 통상 절차다. 등기사항은 법무국 창구의 등기사항증명서나 온라인 등기정보제공서비스로 확인할 수 있다. 담보 설정 등이 등기에 남아 있는지 확인하는 것은 구매자 스스로의 보호 수단이기도 하다.

논쟁점으로는 하자에 대한 책임이 있다. 2020년 민법 개정으로 하자담보책임이 계약부적합책임으로 바뀌었고, 실무에서는 판매 후 일정 기간 안에 통지하는 조건 등이 계약서 특약으로 정해지는 일이 많다고 알려져 있다. 중고 주택에서는 이 특약 내용과 검사(인스펙션) 여부가 중요하다. 판매자가 택지건물거래업자인 경우에는 택지건물거래업법의 특칙이 적용된다. 외국인 구매자에게는 언어, 대출, 세금 신고 같은 별도 검토 사항이 더해진다.

온라인 중요사항 설명과 전자 계약을 쓸 수 있는지는 중개업체에 묻고, 제도의 현재 범위는 국토교통성 안내에서 확인한다.