전철 회사의 부동산·유통 비즈니스

일본의 민영 철도 회사는 열차를 운행하는 일뿐 아니라, 철도 주변에 주택지와 백화점, 놀이 시설을 만들어 함께 운영하는 것으로 알려져 있습니다. 철도가 다니면 사람이 모이고, 사람이 모이면 가게와 집이 늘기 때문입니다.

이 방식은 20세기 초 오사카 지역에서 고바야시 이치조가 이끈 회사를 중심으로 시작되어 다른 도시로 퍼졌다고 설명됩니다. 일본의 큰 역 주변에는 철도 회사가 운영하는 상업 시설이 함께 있는 경우가 많고, 철도와 백화점이 같은 회사 이름을 쓰는 예도 있습니다.

일본 민영 철도의 사업 모델은 철도 운행과 주변 개발을 결합해 수익을 만드는 방식입니다. 철도만으로는 승객 수가 제한되므로, 노선 주변의 땅을 개발해 승객을 스스로 만들어 낸다는 발상입니다. 이 방식의 선구자로는 고바야시 이치조가 자주 언급됩니다.

대표적인 사업 요소는 다음과 같습니다.

• 주택지 분양: 노선 주변에 주택지를 조성하고 할부 판매 등으로 분양해 승객을 확보했습니다. 오사카 근교에서는 1910년에 개통한 철도가 주택지 분양을 함께 시작한 것으로 알려져 있습니다.
• 터미널 백화점: 도심 종점 역에 백화점을 지어 통근 승객을 고객으로 삼았습니다.
• 종점의 놀이 시설: 노선 반대편 끝에 유원지, 극장, 야구장 등을 만들어 주말 승객을 만들었습니다. 한큐 계열의 다카라즈카 가극단과 한신 전철의 고시엔 구장이 그 사례로 자주 언급됩니다.
• 학교와 병원 유치: 노선 주변에 대학을 유치해 통학 승객을 늘렸습니다.

이 모델은 도쿄에서도 노선 주변의 전원 도시를 개발한 방식으로 확산되었습니다. 철도가 주택지의 가치를 높이고, 개발 이익이 다시 철도 사업에 투자되는 순환 구조입니다.

오늘날에는 인구 감소가 예상되어, 철도 회사는 역 주변 재개발과 상업 시설, 호텔, 물류 시설 등으로 사업을 넓히고 있는 것으로 알려져 있습니다. 국철 민영화 이후 JR 각 회사도 역 구내 상업 시설과 부동산 사업을 확대했습니다. 서울의 지하철은 공공 운영이 큰 비중을 차지해 구조가 다르지만, 역세권을 개발한다는 방향에서는 참고가 되는 점이 있습니다.

일본 민영 철도의 사업 모델은 교통 인프라 투자를 주변 토지 가치의 상승으로 회수하는 통합 개발 방식으로, 도시 성장을 철도가 이끈 대표적인 사례로 평가된다. 철도 사업은 초기 투자가 크고 수익이 서서히 나는 반면, 주택지와 상업 시설은 철도가 가져온 접근성 개선의 이익을 직접 얻을 수 있다. 오사카 근교에서 고바야시 이치조가 이끈 회사가 1910년 개업과 함께 주택지 분양을 시작하고, 이후 다카라즈카(1914), 터미널 백화점(1929)으로 넓힌 방식은 이후 여러 민영 철도의 모범이 되었다고 설명된다. 그는 자서전에서 승객이 없는 곳에 승객을 만들어 내는 발상을 강조한 것으로 전해진다.

이 모델은 세 가지 순환으로 이해할 수 있다. 첫째는 주거 순환으로, 주택지가 승객을 낳고 승객이 지가를 올린다. 둘째는 상업 순환으로, 터미널 백화점과 역 상업 시설이 통근 승객의 소비를 흡수한다. 셋째는 여가 순환으로, 종점 시설이 휴일 승객을 만든다. 이 세 가지가 서로 보완해 열차의 양방향 수요를 안정시키는 것이 핵심이다. 한편 노선 주변 개발은 회사에 유리한 결과를 낳지만 지역 간 격차와 무리한 개발이라는 비판도 낳았다.

1987년의 국철 분할 민영화 이후 JR 각 회사도 이 사업 모델을 받아들여 역 구내 상업 시설과 역 위 복합 건물의 개발을 넓혔다. 이는 철도가 승객을 나르는 교통 사업이자 도시 개발 사업이라는 이중 성격을 지닌다는 점을 보여 준다.

규제 환경도 영향을 준다. 철도 운임은 국가가 상한을 인가하는 제도가 있어 운임으로 수익을 크게 늘리기 어렵고, 이것이 비철도 사업 확대의 배경이라는 설명이 있다. 이처럼 제도와 사업 구조가 맞물려 있다.

현재의 과제는 인구 감소와 재택 근무, 통근 승객의 변화이며, 각 회사는 노선 주변의 지역 활성화, 호텔과 물류, 해외 사업 등 비철도 분야로 사업을 확장하는 것으로 알려져 있다. 다만 과거의 모델이 앞으로도 유효한지에 관해서는 시각이 갈리며, 지방 노선의 존폐 문제와 함께 논의되고 있다. 개별 회사의 경영 상황은 공시 자료에서 확인해야 한다.